Некоторые люди не хотят обращаться в агентство недвижимости из-за нежелания оплачивать комиссионное вознаграждение. Будущий покупатель не видит нужды в том, чтобы это делать, ведь по его мнению, он вполне может справиться самостоятельно. Разумеется, найти информацию, поездить по десяткам просмотров, провести предварительные переговоры с продавцами можно и самостоятельно, но при условии, что вы владеете знаниями риэлтора и располагаете неограниченным количеством свободного времени. Ведь поиск подходящего жилья отнимает не один день и может принести результат не так быстро как хочется каждому.
Но найти квартиру — это лишь начало, пускай и более хлопотное, если в этом не принимает участия специалист. Следующий этап, после того как вы договорились с продавцом/покупателем — оформление сделки. И вот здесь никак не обойтись без помощи профессионально юриста, поскольку самостоятельно вы можете попасть в такие условия, что останетесь и без своих сбережений, и без жилья.
Самое главное в любой сделке — ее правовая и юридическая чистота. Начнем с самого главного: оформление документов.
По статистике большинство проблем связано с техническим паспортом на квартиру. Дело в том, что собственники, не задумываясь, проводят перепланировки в своем жилье с целью сделать его более комфортным: кто-то сносит перегородки, кто-то делает более глобальное переоборудование. Чаще люди не задумываются над тем, что этим нарушают действующее законодательство, которое гласит, что любое изменение в квартире должно быть узаконено. Связано это с тем, что в некоторых домах делать перепланировку может быть опасно, поскольку это способно отразиться на техническом состоянии здания. Некоторые дома могут считаться архитектурными и культурными памятниками: в таких домах возможности перепланировок крайне ограничены.
И вот, вызвав техника из БТИ, собственник узнает, что его перепланировку необходимо устранить или узаконить. Но как? Ведь процесс узаконивания длительный, а возвращать квартире вид, согласно документам, невозможно, ведь уже намечена сделка, получен аванс и покупателю явно не понравится, что ту оригинальную арку меж кухней и залом надо убрать. Всего этого покупатель, как правило, не видит: продавец старается решить эту проблему своими возможностями, еще не понимая тщетность попыток. Когда становится очевидным нарушение сроков а то и вовсе невозможность проведения сделки, уже потеряно много времени. А между тем если бы к оформлению документов был привлечен профессиональный юрист в области оформления сделок с недвижимостью, если бы и покупатель продавец пришли в риэлторскую фирму оформить самостоятельно подобранный вариант, то удалось бы не только сохранить время и нервы, но и, возможно, спасти саму сделку.
Но техпаспорт далеко не один из подводных камней, о которые вам придется удариться. Когда в собственниках только совершеннолетние и дееспособные люди, сделка более простая. Если с документами собственника нет неразрешимых проблем, то куплю-продажу можно провести в минимальные сроки. Однако ситуация резко меняется, если в совладельцах есть маленькие дети, не достигшие 18ти лет. Дело в том, что для прохождения такой сделки необходимо соблюдение ряда условий, главное из которых — не ущемить права несовершеннолетнего. Такие сделки проходят под контролем органов опеки и попечительства и, как правило, только от их решения зависит будет ли продажа такой квартиры вообще.
Получение решения главы администрации — процесс не быстрый, он может затянуться на месяц. Более того, провести только одну продажу никто не позволит: необходимо взамен найти отвечающий требованиям другой объект. Банки, обеспечивающие ипотечные кредиты, крайне неохотно имеют дело с заемщиками в случае, если в процессе участвуют несовершеннолетние.
Рассмотрим ситуацию, которая довольно стандартна для сегодняшнего дня: вы хотите взять ипотеку на более комфортное жилье взамен имеющегося и подобрали сами для себя нужный вариант. Но собственником вашей квартиры, которую вы хотите отдать в залог, или просто совладельцем является ребенок. При сделке опека однозначно потребует, чтобы в новой квартире на ребенка была оформлена такая же часть или вся квартира ( в зависимости от того, чем владеет несовершеннолетний ). Но банку, предоставляющему кредит, это наоборот невыгодно: любой банк отлично понимает, что надежнее иметь дело с совершеннолетними по той причине, что в случае невыплат проще обратить взыскание. А вот при реализации залоговой квартиры, где есть хоть доля ребенка в собственности, возникают серьезные затруднения. Получается некое подобие «вилки»: есть квартира, есть залог, но кредит не хотят давать, а опека требует соблюдения интересов ребенка прежде всего.
Также необходимо обращать внимание на то как часто продавалась квартира, есть ли обременения, возможно, были аресты. Нередки случаи, когда люди приобретают квартиру с «довеском» в виде прописанного жильца и могут узнать об этом только после покупки. Есть схемы откровенного мошенничества, когда могут продавать квартиру по поддельным документам. Риск есть немалый как для покупателя, так и для самого продавца. Иногда мошенники забирают документы под благовидными предлогами, проводят сделки с нарушениями действующего законодательства, а то и вовсе не расплачиваются.
Именно поэтому обращаться в риэлторскую компанию особенно необходимо тогда, когда вы нашли себе покупателя или продавца сами. Только специалист по недвижимости может обойти все сложности, уложиться по срокам и обеспечить чистоту сделки. Узкопрофильный юрист по операциям с любой недвижимостью, детально проверит все документы, при необходимости поможет решить возникшие проблемы и самое главное — все получат желаемое: продавец свои деньги, а покупатель квартиру. Согласитесь, что скромное вознаграждение за свою безопасность того стоит.